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稳增长去杠杆之下的融信这几点你要知道

来源:本站原创发表时间:2019-09-07访问次数:

  互联网隐形大帝、日本企业家孙正义曾说:“我是一个数字化的人,数字从不会说谎。只有数字才能将纷繁复杂的事务简化到本来的面目。”

  半年报季,新晋千亿房企融信是率先公布2019年上半年成绩单的企业之一。一般来说,后披露的企业业绩未必差,但先披露的企业一定是对自己的成绩颇有信心。

  审阅融信的这份中期业绩公告,亮点不少:营收净利润同比增速都超过50%,杠杆率大幅降低,较去年末下降了28个百分点。

  通常来讲,房企的杠杆和速度呈正比关系。过去黄金时代、白银时代的房企们,凡是敢于豪赌的,大多已经完成了规模的积累,占据了行业第一方阵地位。

  近几年来,融信的负债率处于一个稳步的下降通道之中,但是包括规模在内的各项数据却没有减色,仍旧以自己的节奏稳健增长。

  业绩报告显示,融信合约销售额达567亿元,同比增幅4%;合约销售面积达282万平方米,同比增幅为11%。可以看到,尽管受市场环境影响销售均价有所下滑,但是还是处于一个正向的增长之中。

  一般认为,房企很难在规模增长、利润提升和负债降低的三角中取得平衡。融信是怎么做到的?

  2019年上半年,融信实现营业收入人民币266.16亿元,同比增幅86%;净利润35.10亿元,同比上升56%;归母核心净利润19.56亿元,同比增长约26%。

  融信上半年营收和净利润的同比增速,相比已经公布半年报的规模房企,位居前列。

  更加引人注目的是,融信在降杠杆端的努力卓有成效。根据业绩报告,截至6月底,融信净负债比率从2018年末的105%降至77%;较去年末下降了28个百分点。

  77%的净负债率,已经降至合理安全区间,和保利发展等稳健的龙头房企相近。2018年,保利发展的净负债率为80.55%。

  除此之外,融信在手货币资金从2018年末的249.96亿上升至318.94亿元,较去年年末增长28%;现金短债比从2018年底的1.01倍提升至1.66倍,增幅达0.65倍。

  自此,融信的财务结构进一步优化,流动性进一步改善。上半年公司的两大首要目标——稳步提升盈利、降低杠杆宣告完成。

  没有绝对的对,也没有绝对的错。这一点对于房地产行业的负债率管理尤其适用。并不是说高杠杆就一定危险,低杠杆就一定慢速,要和自己的需要和把控能力结合来选择适合的负债水平。

  历任中海、碧桂园和阳光城财务管理的吴建斌就认为,负债率的上限管理很重要,但取决于多个因素变化而变化,例如整体经济是上升还是下降,所处行业还有没有机会,加上融资成本毛利率处在高位还是低位水平,高负债率背后是好资产还是差资产等。

  如果说在白银时代加杠杆是“想都不想都要做的事情”,那么进入地产下半场,安全是更加迫切的需求。

  我们看到,整个2019年上半年,监管层对房企高负债的风险持续敲“警钟”,收紧信托、银行、海外债等融资渠道,明确要求加强对高杠杆房企融资行为的监管,管控负债规模和负债率。

  考虑到在当前的环境下,充沛的流动性无疑能够为房企带来更大的安全边界,有利于在半场更从容地奔跑。

  相比一些企业被动降杠杆,融信的选择是提前布局,也因此将主动权牢牢攥在自己手里。

  随着融信盈利改善增厚净资产,杠杠率还会稳中有降,形成良性循环,财务结构优化的红利将进一步显现。

  于融信而言,快速增长阶段已告完成,切换到稳健成长的时机已经到了。从2015年到2018年,融信的合约销售额从约246亿元攀升至约1219亿元,年复合增长率高达70%,也成功由百亿房企跨入千亿房企的阵营。

  在拿地上,融信以多源拿地模式来减低公开拍地所带来的财务压力,减少以杠杆来换取财务拿地。比如在全国范围内,融信和万科、旭辉、碧桂园、融创、绿地、保利等知名房企合作拿地,减轻项目开发的财务负担。

  除了合作开发外,铁算盘高手论坛,融信亦参与旧改项目,以开拓土地市场。近年来,融信积极参与棚户区改造、旧城改造和保障房建设,在太原、郑州等地通过一二级联动的方式获取了大量低成本优质土地。据悉,融信在郑州和太原预计还会再有600~700万方土储确权。

  融信通过收并购、合作开发、旧改项目等方式获取了大量优质土地,在土地公开市场上的压力就小。安信国际表示,融信2018年在拿地上已显得较为谨慎,审慎拍地,销售回款的30%-50%资金匹配拿地投资,处在较为合理的水平。

  2019年上半年,融信拿地总金额177亿元,仅占当期销售额的31%,延续了审慎的拿地态势。

  今年4月9日,国际信用评级机构穆迪将融信的主体评级直接上调至“B1”,评级展望为“稳定”;标普确认融信的长期评级为“B”,将评级展望从“稳定”上调至“正面展望”。

  境内评级方面,中诚信维持融信主体长期信用AAA等级,中证鹏元年内首次给予公司主体长期信用AAA等级。

  2019年以来,多数房企融资成本提高,尽管目前行业TOP100房企评级均在AA+及以上,但融资成本分化非常大:央企、国企融资利率在3%-5%之间,中小型房企则在8%-15%不等。伴随着评级的改善,融信的融资成本有望继续降低,在未来的竞争中占据优势。

  今年4月,国泰君安(香港)发布研报称,融信正追寻增长与杠杆的平衡,维持“买入”评级。

  业绩公告发布之后,标普对融信的长期评级由“B”上调至了“B+”,评级展望维持“稳定”。 8月16日,融信获纳入恒生综合大中型股指数成份股,而后者旨在对合资格的大中型公司予以认可,反映公司市值、股票流通量、业务表现及财政状况等各项指标均达到较高水平。

  三个人坐电梯从一楼到十楼。一个人原地跑步,一个在做俯卧撑,一个用头撞墙。他们都到了十楼,有媒体采访他们,你们是如何到十楼的?一个说,我是跑上来的。一个说,我是俯卧撑上来的。一个说,我是用头撞墙上来的。

  于某些在地产黄金时代、白银时代取得成就的房企而言,这个电梯就是中国城镇化的大趋势、经济高速发展的大趋势。

  2019年市场大小周期重叠,环境整体承压。国家统计局数据显示,2019年1-6月,全国商品房销售面积75786万平方米,同比下降1.8%,下行趋势基本确定。

  特别值得注意的是,上半年1-2月出现的销售面积下滑是43个月以来的首次,可能代表着最长牛市周期的终结。

  在艰巨的大环境下,无论是大小房企都能感受到阵痛。根据克而瑞的数据,诸如碧桂园、恒大等头部房企都出现了全口径销售额的下滑。而融信在杠杆大幅降低的同时保持了稳健的增长,殊为不易。

  业绩报告显示,截至2019年6月30日,融信合约销售额达567亿元,同比增幅4%;合约销售面积达282万平方米,同比增幅为11%。

  融信集团首席营销官张文龙对此表示:上半年业绩完成情况在计划之内,下半年将按照既定计划推盘。

  稳中有增的销售,将有力保障未来业绩增长。而融信优质的土储布局,也为后千亿时代筑就起一道宽阔的护城河。

  根据增长极理论,经济增长通常是从一个或数个“增长中心”逐渐向其他地区传导。简单来说,核心城市新增长中心形成,辐射力扩散驱动外围区域发展,促使外围次增长中心形成,发展动力不断扩散传导,突破行政边界,辐射带动周边城市新增长中心的形成与扩散。

  融信过往的迅猛发展,就得益于对核心城市的重仓。2017年以前,融信加码福州、杭州和上海,并获得丰厚回报。

  2019年1-6月,融信已在全国一线及强二线城市布局了多个优质项目,其中杭州、福州、上海、南京为重点分布城市。截至目前,融信已正式进驻全国九大核心城市群共43个城市,分别是长三角、海峡西岸、大湾区、长江中游、中原、京津冀、山东半岛、成渝和西北。

  就面积而言,融信2019年上半年新增土地储备约421万平方米,截至报告期末拥有总土地储备约2654万平方米,其中土储货值的80%位于一线及强二线城市。

  一二线城市的比例,已经和万科、融创、中海、龙湖等头部房企的土储布局接 近。

  通过深耕一二线高能城市,融信在未来具备了业绩爆发的基础。修炼“内功”的融信,如果能够成功克服规模路径依赖,平衡包括行业销售波动等在内的各方面风险,在千亿之后挖掘内源性增长潜力取代杠杆驱动,其价值或许很快能得到重估。


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